Zorgen: Huizenprijzen in Apeldoorn meest gedaald

Dinsdag 6 december 2011

Door Martin de Bes

Afgelopen week werd ik www.nu.nl geconfronteerd met een dubieuze aanvoering door Apeldoorn van een lijstje. Het betrof de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland. Apeldoorn voert die lijst met kop en schouders met -6,7% en als je de inflatie meerekent zelfs -11,7% aan. Een zorgelijke ereplaats.

Hieronder de verwijzing naar het artikel:

http://www.nu.nl/economie/2682423/woningen-in-apeldoorn-meest-in-prijs-gedaald.html

Ik maak me -ondanks het feit dat ik gewoon meer dan 10% van mijn (fictieve) vermogen in rook op zie gaan- er vooral zorgen om, omdat de huizenprijs in mijn beleving sterk gerelateerd is aan de vraag naar huizen. De vraag naar huizen wordt -met mijn niet met studies onderbouwde economiekennis- volgens mij gestuurd door een aantal belangrijke factoren:

1. Bereikbaarheid (infrastructuur)
2. Werkgelegenheid (binnen aanvaardbare afstand)
3. Type beschikbare huizen (verhouding is soorten woningen)
4. Aantrekkelijke recreatie (sport, natuur, cultuur)
5. Persoonlijke ontwikkelingen mogelijkheden (studie)
6. Belastingklimaat
7. Sociale houding bestaande inwoners.

Met de consument als graadmeter kunnen we dus gerust stellen dat Apeldoorn helaas op de belangrijkste factoren faalt. En ja, er is een economische crisis, maar daar hebben alle steden last van, dus ook de steden die vlak onder Apeldoorn zijn geëindigd in deze dubieuze ranglijst. Nee, er is echt iets fundamenteels mis met het beleid van de afgelopen jaren, waardoor Apeldoorn blijkbaar minder aantrekkelijk is om te gaan wonen dan andere steden.

Ik doe maar eens een paar schoten voor de boeg:

1. Bereikbaarheid

Ik denk dat Apeldoorn hierin niet veel te verwijten valt. Althans de weg naar en van Apeldoorn. Per trein hebben we oost- en westwaarts goede verbiningen, naar noord en zuid wat minder. Qua snelwegen zitten we denk ik super. In Apeldoorn zelf hebben we nog wel wat zware dobbers qua bereikbaarheid. Zo breken we aan de ene kant van Apeldoorn (europaweg) de tweebaansweg af vanwege de vermeende veiligheid, leggen we rustig een tweebaans corridor in Apeldoorn-Noord aan en overwegen we sterk dit ook aan de oostkant (Zutpensestraat) te gaan realiseren. De tweespalt in beleid is hiermee in een alinea aangetoond. Gevolg: lange files ‘s ochtends op de Europaweg en in de stad, kortom: waar Apeldoorn niet aantrekkelijker op wordt.

2. Werkgelegenheid

Apeldoorn is van oudsher naast wat wasserijen voornamelijk een diensten- of witte boorden stad. Kadaster, Belastingdienst, TNO, Centraal Beheer en Philips zijn -of beter gezegd waren- hiervan goede voorbeelden. Als je iemand vroeg: “Wat doe je,” had je 70% kans dat iemand vertelde werkzaam te zijn bij een van bovengenoemde bedrijven. Maar van bovenstaande lijst zijn zo al twee bedrijven niet of nauwelijks meer binnen onze stadsgrenzen te vinden. Philips verdween al in de jaren 90 en TNO heeft ook zijn belangrijkste instituten verhuisd naar blijkbaar aantrekkelijkere vestigingsplaatsen (Eindhoven en Delft). De overige 4 genoemde bedrijven betreft -op Centraal Beheer- na overheid, waarvan we op onze klompen kunnen aanvoelen dat deze ingekrompen gaat worden. Hetzij door uiteindelijk efficiënte automatisering van processen, hetzij omdat we nou eenmaal minder overheid wensen i.v.m. de kosten en overbodige regelgeving. Centraal Beheer groeit. Een klein lichtpuntje in een verder behoorlijk wenkbrauw fronsend tafereel.

Apeldoorn blijkt dus beleidstechnisch niet in staat geweest om dergelijke bedrijven te houden binnen onze stadsgrenzen. En als je hier niet kan werken, dan moeten de andere factoren wel heel goed zijn, wil je overwegen hier ook te gaan wonen.

3. Type huizen

Apeldoorn heeft als unieke wijk Berg en Bos. Prachtig. Maar niet voor de gewone man. Sterker nog: de dubbel modaal ‘gewone man’ heeft er niets te zoeken, anders dan een fietsritje naar Park Berg en Bos of het Bosch- of Kristalbad. Hoewel dat laatste binnenkort ook al niet meer hoeft. Ik denk dat huizen in dat segment ook wel een groot stempel drukken op de aangehaalde statistiek. Een tonnetje meer of minder voor een kapitale villa van een paar miljoen is van een heel andere orde dan de waardedaling van 10 duizend euro op een appartement van in totaal 2 ton.

Appartementen hebben we in overvloed. Vaak te klein voor een gezin. Sterker nog: een alleenstaande moeder met twee kinderen heeft niets aan een 2- of zelfs 3-kamerappartement. Maar daar zijn er wel het meeste van. (Een)gezinswoningen zijn echter schaars en in de nieuwbouw worden toch voornamelijk huizen opgeleverd in het hogere segment, zeg maar de betere twee-onder-een-kapjes, of duurdere rijtjeswoningen.

Het beleid wat dus blijkbaar heeft geleid tot de huidige situatie, maakt dus dat gezinnen -die überhaupt al overwegen om in Apeldoorn te komen wonen- simpelweg niet een woning kunnen vinden dat aansluit op hun behoefte. En mensen die wel wel weten aan te trekken met een overschot aan appartementen zijn bevolkingsgroepen die de kar niet kunnen en dus ook niet gaan trekken.

4. Aantrekkelijke recreatie

Gelukkig. Een punt waar ik wel positief over kan zijn. Apeldoorn doet veel aan recreatiefaciliteiten. Dat heb ik in de afgelopen jaren echt sterk zien verbeteren. Waar we op sportief vlak konden bogen op een vruchtbare wielerclub (Adelaar) en Volleybalclub (Dynamo) zijn er ook prachtige faciliteiten gekomen om hieraan ondersteuning te bieden. Met Park Berg-en-Bos en de Apenheul, Paleis het Loo en de Julianatoren hebben we attracties van landelijk formaat. Helaas moet een landelijk bekende attractie als het eerder genoemde Boschbad dan weer wijken. Eeuwig zonde. Maar er moeten ook keuzen gemaakt worden. Met een zwembad meer of minder alleen, laat je de waarde van huizen niet stijgen. Overal denk ik dat het beleid op recreatie maar ook cultuur (uitgaan, festivals, de nieuwe bioscoop, etc.) gewoon op goede koers ligt.

Als winkelstad echter niet meer. Lange tijd vierde Apeldoorn een goede plek in de ranglijsten. Ooit was het stukje straat tussen V&D en C&A in het drukst belopen stukje winkelstraat van Nederland, nog voor de Amsterdamse Kalverstraat. Dat is denk al tijden niet meer zo. Grote ketens nieuwe ketens als MediaMarkt willen of mogen zich niet vestigen in Apeldoorn. Parkeerbeleid maakt de stad onbetaalbaar om per auto heen te gaan. Maar ondanks het winkelstadgedeelte doet Apeldoorn het goed.

Ik ben alleen bang dat recreatie van mijn genoemde lijstje niet de hoogste prioriteit heeft als het gaat om woonplaatskeuze gaat. Het staat in dienst van de andere beleidspunten.

5. Persoonlijke ontwikkeling

Wat is hier al niet in veel andere blogs benoemd. Apeldoorn krijgt of wil gewoon geen studenten in haar stad. Het beleid jaagt (hoge) scholen weg of werpt zoveel barricades op, dat initiatieven op dat vlak al bij indiening 1 een schone dood lijken te sterven. Ik weet er het fijne niet van, maar ik weet wel dat we het al zolang ik hier woon naast de standaard middelbare opleidingen moeten doen met een HBO niveau Hotel en een Autotechniek school moeten doen. Oh ja, en Theologie geloof ik. Wie me wil corrigeren moet het maar doen, maar ik blijf het vreemd vinden dat we er niet in kunnen slagen om een fatsoenlijke HBO of Universiteit van kaliber in onze stad gevestigd krijgen.

En hoe je het ook went of keert: Als dochter- of zoonlief kan studeren in de stad waar je woont, heeft dat absoluut een pré. En de kans dat die studenten in Apeldoorn willen blijven wonen is ook aanwezig. En dat betekent meer vraag naar woningen en dus een positieve invloed op het prijsniveau.

6. Belastingklimaat.

Hoe je het ook went of keert, als je veel belastingen heft als gemeente ten opzichte van andere steden, dan verhoog je niet de aantrekkelijkheid om er te gaan wonen. Wat dat aangaat is het net SimCity (spelletje). Verhoog daarin de belastingen en de bedrijven, winkels en de burgeraantallen in je stad verdwijnen als sneeuw voor de zon. Tenzij je er veel voor terug biedt! Simpel!

Maar helaas. Apeldoorn komt helaas veel te vaak in de landelijke pers met verhalen zoals over Reesink, nu onlangs weer het grondbedrijf en lijkt dus helemaal niet veel te kunnen bieden. Voor een buitenstaander is de indruk dus dat we hier voornamelijk belasting betalen om de stommiteiten van voormalig bestuurders recht te breien.

Niet echt aantrekkelijk. Maar ik ben bang dat dit idee niet alleen voor buitenstaanders zo heerst. Ook een belastingheffing als parkeertarieven maken Apeldoorn in combinatie met de eigenlijk in punt 1 thuishorende eenrichtingswegen niet echt aantrekkelijk. Pleit ik nu voor belastingverlaging? Nee, niet direct. Maar de balans met wat je er voor terug krijgt moet wel in orde blijven, zeker richting (potentiële) burger of werkgever.

7. Sociale houding burgers

Hier kan beleidstechnisch gezien niet zoveel direct aan worden gedaan. Indirect wel. De klaagcultuur is voor westerlingen niet aantrekkelijk. Overal beren op de weg zien ook niet. Het is vooral het beleid op de andere genoemde punten dat hier stap voor stap verandering in kan brengen. Ik denk dan ook dat het inzetten op recreatie en cultuur hierin een goede weg zijn. We hebben behoefte aan meer jongeren. Om vooral tegenwicht te bieden aan de steeds groter wordende groep ouderen, die nou eenmaal minder ondernemend zijn en meer en/of veel vaker last hebben van het ‘vroeger was alles beter’ en ‘niet in mijn achtertuin’ syndroom.

Al met al dus heel wat om over na te denken. Ik deel dit dan ook met jullie om te horen of ik nou de enige ben die zich zorgen maakt over de waarde van mijn huis (en die van jullie), waar de schoen wringt en hoe we (als gemeenschap) er wat aan kunnen doen, met de beleidsmakers en uitvoerders voorop. Ik ben namelijk erg gesteld op Apeldoorn en op de mensen die ik er ken. Ik hoop dat we er ook allemaal gezellig zonder toestanden kunnen blijven wonen. Het artikel dat aanleiding gaf tot dit relaas gaf mij even de angst er te aan moeten gaan twijfelen en dat wil ik voorkomen.

Ik ben daarom erg benieuwd naar jullie visie, commentaar, standpunt(en). Oh, ja. Ik schrijf niet om Nederlandse les te krijgen. Als je een taalfout ziet of hebt gevonden, verwittig de redactie even, en ga niet in de commentaren de betweter uit lopen hangen. Daar heb ik dit artikel niet voor geschreven.

Onze nieuwsbrief

Elke maandag ons nieuws in de mail?

Meer lezen over ondernemen

REACTIES

Elke maandag ons nieuws in de mail?