Debat over Wonen met vastgoedsector en de politiek

Het Overleg Wonen (kortweg OWA) heeft op dinsdag 3 maart een debat georganiseerd over de woonproblematiek in Apeldoorn. Het OWA is een overlegorgaan tussen de vastgoedontwikkelaars, woningcorporaties en de gemeente

George van Evert trad op als gespreksleider. Hij opent met een opvallend nieuwsfeit: volgens rapport van het Sociaal Cultureel planbureau is het vertrouwen in de landelijke politiek laag (34%), maar in de gemeentepolitiek juist hoog (68%). Dit belooft een goede avond vol debat over zes stellingen rondom de woningbouw in Apeldoorn. Het publiek bestaat uit raadsleden, ontwikkelaars en betrokken inwoners. 

Aan de hand van 6 stellingen die de zaal kon beantwoorden werden de politici bevraagd over hun opvattingen. We geven hier weer wat de opvattingen waren in deze bijeenkomst:

1. Snelheid versus Kwaliteit

Iedereen is het erover eens dat er snel en veel gebouwd moet worden maar er zijn verschillen. De avond draaide onder andere  om een fundamentele spanning: hoe lossen we de wooncrisis snel op, zonder daarbij in te leveren op betaalbaarheid, duurzaamheid en leefkwaliteit?  Enerzijds is er een groot gevoel van urgentie om procedures te versnellen en regels te schrappen. Anderzijds is er de angst dat een te grote rol voor de markt leidt tot dure woningen waar de gemiddelde Apeldoorner niets aan heeft. Deze tweestrijd was bij elke stelling voelbaar.

2. De markt is nodig, maar de regie blijft van de gemeente

Er was brede consensus dat de gemeente de markt nodig heeft voor slagkracht, creativiteit en capaciteit. De angel zit in de regie. Velen erkennen dat de gemeente de regie moet houden, maar er is onenigheid over hoe ver die regie moet gaan. Moet de gemeente zelf grond kopen (actief grondbeleid) om te sturen, of is het voldoende om kaders te stellen en de uitvoering volledig aan de markt over te laten?

3. Betaalbaarheid is het grote toverwoord, maar wie betaalt de rekening?

Iedereen is het erover eens dat er voor “de verpleegkundige, de starter en de oudere” gebouwd moet worden. De discussie gaat over de verdeling van de kosten. Wanneer een project niet rendabel is door eisen aan betaalbaarheid en duurzaamheid te stellen, moet de gemeente dan bijspringen met subsidies (de onrendabele top)? Of moeten we de eisen verlagen om de bouw goedkoper te maken? De angst bestaat dat subsidies uiteindelijk de projectontwikkelaar rijker maken, terwijl het verlagen van eisen leidt tot slechte, dure woningen voor de bewoner.

4. Bouwen binnen de stad of buiten? Een valse tegenstelling

Het debat over binnenstedelijk bouwen versus bouwen in de wijken en dorpen werd door deelnemers al snel genuanceerd. De meeste partijen zagen het niet als een “of-of” verhaal, maar als een “en-en” verhaal. De focus ligt op zes grote projecten, maar men ziet ook de waarde van kleinschalige initiatieven zoals optoppen, splitsen en het bouwen in de dorpen. De echte uitdaging is om de ambtelijke capaciteit en focus te verdelen zonder de grote lijnen uit het oog te verliezen.

5. Regels: de noodzakelijke last

Het aantal regels en procedures wordt unaniem gezien als een grote vertragende factor. De roep om “minder regels” en het schrappen van “bovenwettelijke eisen” was luid. Echter, hier wreekte zich de spanning met kwaliteit. Want wat zijn “onnodige” regels? Regels voor duurzaamheid zorgen voor lage energielasten; regels voor sociale woningbouw zorgen voor een gemengde wijk. De conclusie lijkt te zijn dat we niet per se minder regels nodig hebben, maar slimmere regels, zoals het werken met doelstellingen in plaats van detail voorschriften.

6. Vertrouwen en lef

In de afsluitende ronde werd duidelijk dat de relatie tussen gemeente en ontwikkelaars cruciaal is. Er is behoefte aan een partnership en wederzijds vertrouwen. Een veelgehoorde oproep aan het adres van de politiek, en met name aan de wethouder, was om lef te tonen. Lef om buiten de gebaande paden te denken, lef om te durven investeren in kwaliteit en lef om samen met de markt risico’s te nemen. De oproep aan ontwikkelaars was om met een “open boek” en creatieve oplossingen aan tafel te komen.

Meer dan stenen stapelen: het bouwen van een gemeenschap

Tot slot klonk er een belangrijke oproep om verder te kijken dan alleen het stapelen van stenen. Het gaat uiteindelijk om het bouwen van een gemeenschap. Dit betekent aandacht voor nieuwe woonvormen (tiny houses, wooncorporaties, geclusterd wonen voor ouderen), voor de inrichting van de openbare ruimte en voor het verbinden van verschillende generaties en doelgroepen in een wijk.

Al met al een boeiende avond die na de verkiezingen ongetwijfeld spoedig een vervolg zal krijgen.