Debat over wonen moet politiek en markt dichter bij elkaar brengen

Jeroen Rutten (vastgoedontwikkelaar) maakt deel uit van een overlegorgaan waar ontwikkelaars, makelaars, bouwers en woningcorporaties met de gemeente Apeldoorn om tafel gaan over hét grote probleem: er wordt niet genoeg gebouwd. Maar waar iedereen het eens is over het tekort, lopen de meningen soms uiteen zodra het om de oplossing gaat . Daarom organiseert het Overleg Wonen Apeldoorn (OWA) binnenkort een debat tussen de fracties van de gemeenteraad en het OWA. “Het idee is om elkaar beter te begrijpen,” zegt Rutten. “Zowel de marktpartijen als de raadsleden hebben belangen en ideeën.” “Die moeten dichter bij elkaar komen.”

Het probleem achter het probleem

De woningbouwers zijn over het algemeen positief over de samenwerking met de Gemeente Apeldoorn. Toch is het woningtekort in Apeldoorn net als overal in Nederland reëel, maar het echte knelpunt ligt in de details. Binnen het thema wonen hebben de verschillende fracties hun eigen prioriteiten en idealen. De gemeente stelt vervolgens eisen aan projecten—over duurzaamheid, betaalbaarheid, parkeren, bouwmaterialen die boven op landelijke regelgeving komen. Dat stapelen van ambities leidt ertoe dat projecten niet meer financieel rond te rekenen zijn. Niet alles kan prioriteit krijgen. Een bijkomend nadeel is dat iedere gemeente het net weer anders wil. Dit staat standaardisering in de weg. hetgeen kostenverhogend is.

In een eerder overleg tussen de gemeenteraad en het Overlegplatform Wonen hebben we in de dialoog meer inzicht in onze uitdagingen kunnen geven. Er waren die avond voor zowel de raadsleden als de marktpartijen diverse eye openers tegen welke aspecten we aanlopen in het ontwikkel- en bouwproces. Naar aanleiding van dat gesprek zijn concrete beleidsmaatregelen genomen zoals het verruimen van het aantal woningen dat in de Zuidrand van Apeldoorn gaat komen.

Wat het debat moet bereiken

Het OWA organiseert het debat rond stellingen die zowel politici als marktpartijen scherp stellen. Voorbeelden: moet sociale huur prioriteit krijgen, ook als dat ten koste gaat van koopwoningen? Moet je je focussen op grote projecten in de binnenstad, of ook op kleinere projecten in wijken? Moet je minder eisen stellen om sneller te bouwen?

“De hoop is dat raadsleden die straks een coalitieakkoord gaan vormen, vooraf al wat inzicht hebben gekregen in de problematiek binnen onze projecten,” zegt Rutten. “En dat ze onze ideeën meenemen in hun onderhandelingen.”

Prioritering als politieke keuze

Om de capaciteit bij de gemeente te verdelen heeft de gemeente zich sterk gefocust op het BSK-gebied (binnenstad, spoorzone en kanaalzone). Dat is een politiek besluit, maar het betekent dat andere projecten—kleinere, wellicht minder complexe —blijven liggen. “Er zijn veel kleinere projecten in Apeldoorn,” zegt Rutten. “Maar de ambtelijke capaciteit gaat voornamelijk naar de binnenstad. Andere projecten krijgen hierdoor geen aandacht.”

Dit raakt aan een fundamenteel vraagstuk: moet je alles willen, of moet je keuzes maken? “Als je het woningtekort echt wilt aanpakken, moet je misschien zeggen: bouw wat kan, waar het kan, en zo snel mogelijk en zet capaciteit in op het laaghangend fruit. Een dergelijke stelling is interessant om met elkaar over in discussie te gaan.

Maar het gaat niet om winnen of verliezen. “Het is niet de bedoeling om politiek en markt tegenover elkaar te zetten,” benadrukt Rutten. “Je moet ze bij elkaar brengen. Waar kunnen we samen versnellen? Ontwikkelaars willen bouwen, maar kunnen niet zonder een gezonde businesscase en vergunningen. Dat inzicht is belangrijk.”

Praktische vervolgstappen

Na het debat volgt een informele afsluiting : mensen ontmoeten elkaar, netwerken ontstaan. “Als je later vast komt te lopen, ken je de mensen achter de plannen,” zegt Rutten. “Dat is waardevol.”

Ook zal het OWA de stellingen vooraf naar de raadsleden sturen, zodat ze zich kunnen voorbereiden. Tijdens het debat volgen de resultaten van een live poll (bijv. Mentimeter), zodat duidelijk wordt waar de grootste discrepanties liggen tussen politiek en de markt. Hiermee wordt discussie bevorderd.

Wat betekent dit voor Apeldoorn?

Het debat vindt plaats kort voor de gemeenteraadsverkiezingen. Dat is strategisch: nieuwe raadsleden zijn vaak generalisten, geen specialisten in wonen. “Ze moeten overal over besluiten,” zegt Rutten. “Dit debat kan hen helpen de complexiteit van woningbouw beter te begrijpen.” Daarnaast zijn we op zoek naar wederzijds begrip.