Eigenaar Centraal Beheergebouw failliet

Wat zijn de gevolgen van het faillissement van Certitudo en hoe ziet de toekomst van het Centraal Beheergebouw eruit?

Niets meer waard

Een faillissement is een eenvoudige zaak, alle inspanningen en verplichtingen uit het verleden zijn niets meer waard. Een nieuwe eigenaar kan met een min of meer schoon laken beginnen. De vraag is dan ook wie de nieuwe eigenaar gaat worden. De gemeente Apeldoorn heeft een voorkeursrecht tot koop op het pand gevestigd. Dwz wanneer de eigenaar vrijwillig wil verkopen, moet hij er eerst mee naar de gemeente. Zij moeten dan in gezamenlijkheid tot een prijsbepaling komen.

Gedoe

Op dit moment is er geen eigenaar meer die in vrijwilligheid kan verkopen, maar moet de curator zorgen voor een zo hoog mogelijke opbrengst ten behoeve van de schuldeisers. Dit gaat in de regel tot veel gedoe leiden. De keuze van de curatoren (2) zal er een zijn, waarbij hij kansrijke delen zo snel mogelijk verkoopt en waar waardeverlies kan optreden door stagnatie. Dit is bij Centraal Beheer niet het geval, ik verwacht dat de verkoop zomaar 1 tot 2 jaar gaat duren. Desalniettemin je weet maar nooit. Bijvoorbeeld de gemeente is bereid veel te betalen (teveel).

Een andere optie is dat de gemeente afziet van koop, dan gaat het waarschijnlijk naar de hoogst biedende.

Alternatieven

Een alternatief kan ook nog zijn dat de curator een hele bv van Certidudo verkoopt aan een andere belegger, met meerdere bezittingen. Een koopjesjager zogezegd. Dan zit de gemeente Apeldoorn niet aan tafel, maar haar voorkeursrecht zal het gewoon handhaven waarschijnlijk. Er vindt dan geen kadastrale overdracht van vastgoed plaats. Dit zou een van de hypotheekverstrekkers kunnen zijn.

Het meest interessante is de mogelijkheid dat er geen koper meer komt, kortom dan is er sprake van een negatieve waarde. Dan vervalt het bezit aan de staat. De curator sluit de boeken en CB wordt van het rijk. Komt overigens zelden voor.

Voor Apeldoorn doet zich alleen de vraag voor of ze doelbewust op zoek moet gaan naar het eigenaarschap van het pand.

Tientallen miljoenen

Vanaf 2007 zijn er 3 eigenaren geweest die geprobeerd hebben om een oplossing te vinden. Een bescheiden inschatting van het verlies over de afgelopen jaren loopt in de tientallen miljoenen, aankoopverlies, beheer en plantontwikkeling. Projectontwikkeling is helaas niet altijd een feest, zoals veel mensen denken.

Salamitactiek

Het college van B en W wil dus Centraal Beheer kopen, wat blijkt uit het vestigen van het voorkeursrecht tot koop. Hiermee dreigen we weer hetzelfde ‘schip’ van het voorgaande vastgoed debacle in te gaan. Immers nemen we een verlieslijdende business over?. Dit gaat deels met de bekende salamitactiek. Nu het aankopen zo goedkoop is moeten we de kans niet laten lopen. Het is dan ook goed om vast te stellen wat er dan gekocht gaat worden. Ons vooraf vooral bewust zijn van het feit hoeveel verlies en risico we als stad gaan lopen.

Herbouwkosten

Het Hertzberger pand is totaal verrot. Mogelijk is het betonskelet nog niet aangetast door betonrot en is er geen milieuvervuiling en er komen onbekende tegenvallers. Er is geen enkele duurzaamheid en energiezuinigheid. Er moet dus bijna volledige nieuwbouw plaats vinden. De herbouwkosten bedragen ongeveer 58 miljoen, we trekken er 20% vanaf voor de betonstructuur (mits niet verrot), blijft over de te betalen 46,5 miljoen. Inclusief aankoopkosten zitten we dan op 50 miljoen.

We hebben dan ook nog planvoorbereidingskosten, ambtelijke ondersteuning etc. Dit alles is zeer sober geraamd.

Opbrengsten

Tegenover de kosten staan de opbrengsten. In overheidsland worden deze altijd schromelijk overschat om de begroting gedekt te krijgen. Het zou daarom verstandig zijn als de gemeenteraad met geen enkel voorstel tot koop akkoord te gaan, zonder solide dekking van de opbrengsten. Welke functie gaat er in komen en hoeveel huur gaat er betaald worden. Wie is dan die huurder, naam en toenaam, en geen vage marktverkenning. Er moet derhalve 6 miljoen per jaar op tafel komen van een huurder. Dit is wat iedere gezonde projectontwikkelaar doet.

Voldoende tijd

Gelet op het feit dat alles nu bij de curatoren ligt heeft het college de kans om met een goed doortimmerd plan te komen. Er is immers meer dan voldoende tijd om ons niet te haasten. Dit moet niet moeilijk zijn, op grond van het jarenlange overleg met Certitudo moeten we inmiddels wel weten wat de potentiële kosten en opbrengsten zijn.

Gerrit Steenbergen